公共セクター関連サービス / 不動産コンサルティング
CREATIVE TEAM
FOR COMMUNITY
Message企業メッセージ
私たちの名刺には、社名の下に小さな文字で
「CREATIVE TEAM FOR COMMUNITY」
と刷り込まれています。
これが私たち地域経済研究所の理念です。
CREATIVE
私たちは、常に創造的でありたいと考えています。不動産鑑定評価、都市再開発、官民連携、公有地活用、私たちの事業領域は、年ごとに広がりつつあります。私たちは、常に創造的であることによって、新たな活動のフィールドを切り拓き、そのフィールドで湧き起るあらゆる課題に対して有効なソリューションを提案します。また、日々めまぐるしく変化する社会環境においても、創造的であることにより変化をチャンスと捉えられる企業を目指します。
TEAM
私たちは、常に強力なチームでありたいと思います。強力なチームは、目標に向かって役割を分担し、相互の信頼関係のもとで個々のプレイヤーがベストを尽くすことによって最高の力を発揮します。また、チーム内での切磋琢磨により、さらに強力なチームとなることができます。社内はもちろん、社外の専門的ネットワーク、さらにお客様ともチームの環で結ばれ、強い信頼感のもと、誠実に業務を行います。
FOR COMMUNITY
私たちは、常に地域・社会のために働くことを望みます。私たちの事業領域は、幸いにして地域・社会のあり方と大きな関わりがあります。私たちは、日々の事業活動を通じて、地域・社会における「今日よりも良い明日」に貢献できることを企業としての第一の価値におきます。また、私たちは、社員それぞれが所属するコミュニティーにおいて役割を果たし、社会の良き構成員となることにも大きな価値を見出します。
Business事業領域・業務概要
不動産鑑定評価
全国各地にまたがる大量案件動産から個別案件までフレキシブルに対応可能です。
- バランス鑑定
- 動態鑑定
- 利益調整鑑定
詳細情報
バランス鑑定
的確な土地価格は、地価ネットワークにのっとった地域相互間・土地相互間のバランスを適正に把握することにより初めて可能となります。
重回帰分析などの統計手法に裏づけられたバランスを厳密に捉えた土地評価は、
- 市町村の行う固定資産税のための標準地評価
- 国税庁の行う国税のための標準地評価
に打ってつけですし、
- 公共用地の取得のための土地評価
- 個人、法人の売買・交換などの土地評価
にも極めて有効です。
動態鑑定
バランス鑑定は、土地評価をする上で最も基本となるものです。
その上で、地域が大きな変動過程にある場合には地域変動にともなう要因変化、将来動向の適切な予測が必要となります。
この場合にも、要因変化を客観的に捉える上で統計分析が役立ち、
- 再開発事業における土地評価
- 区画整理事業における土地評価
- ニュータウン開発にともなう土地評価
- 新駅開設、幹線道路新設による土地評価
- 埋め立て地における用途別土地評価
などに大きな威力を発揮します。
利益調整鑑定
関係者相互間で利害が相反する場合、おたがいが納得するためには、論理的で説得力のある評価（コンサルティング価格）が求められます。この評価は、正常なバランス鑑定を基本として、利益増大の寄与度の判定が重要であり、
- 共同ビル建設にともなう土地･建物評価
- コーポラティブハウスでの土地持分評価
- 隣地を買い取る場合の適正評価
- 借地権、底地の相互買い取り評価
などに役立ちます。
市場性鑑定
同じ土地であっても、その時代によって価値が異なります。バブル盛んなりし頃の５００坪の高度商業地の土地は、崩壊後においては価格水準もさることながら、処分性を考えると経済的に不合理な分割も考えた評価にならざるを得ず、かなり低い評価となる場合があります。ここに市場性を十分に考慮した評価が必要であり、
- 分割をせざるを得ないような大規模地評価
- 利用上の制約がきつい不整形地評価
- 窪地など地勢の劣る土地評価
などがこれに該当します。
流動化（再生）鑑定
バブル崩壊によってもたらされた金融機関の不良債権問題は益々深刻化し、折からの経済環境の悪化と相俟って長期の不況を来しています。これの解決には国を挙げての対応が必要ですが、われわれの役割としては、滞留して動かない不動産をどのようにして流動化させるかに力を貸すことにあると考えます。
- 不良債権担保不動産の評価
- 民事再生法に係る鑑定評価
- 証券化不動産評価
企業会計上の特価鑑定
バブル崩壊と経済の長期低迷の影響が、企業の財務内容に未だに不透明さを残す中で、国際会計基準の動向とその影響により我が国の会計基準が急速に改編され、不動産の時価の会計上の開示と鑑定評価との関係が明確になるに至りました。企業の積極的なディスクロージャーに寄与する適切でかつ迅速な評価に努めます。
- 販売用不動産等の時価評価
- 土地再生評価法に基づく評価
- 減損会計に係る時価評価
路線価式鑑定
一定区域内の多数の土地を一元的に把握し、なおかつ個々の土地相互間のバランスを適切に説明しきるには一定の算式による評価が必要であり、
- 再開発事業における従前地個別評価
- 区画整理事業での従前・従後評価
- ビル内での床位置によるバランス評価
などの決め手となります
固定資産税路線価付設業務
地租は、古代より国の税収の基本でした。
地価の下落により自治体は税収減に苦慮してきました。
ようやく下落に底打ちが見られ、上昇の気運が見えています。
そのような状況の中で、納税者の目が厳しくなることが予想されます。
他の公的価格との均衡を重視して、説明力･説得力のある路線価付設が求められます。
地価の専門家である不動産鑑定士が担当する路線価付設が、この要望に応えます。
その他鑑定評価
- Ｍ＆Ａにともなう資産評価
- 金融機関担保不動産の評価
- 相続税を時価により申告する場合の評価
- 定期借地権設定にともなう適正評価
- マンション等における区分所有権評価
- その他、あらゆるケースの評価
再開発
会社創業依頼のコア業務として圧倒的なノウハウを有しています。
詳細情報
従前土地・建物権利評価
従前の資産に関する評価は、地区内権利者にとって最大の関心事です。
事業採算に適合し、権利者の納得しうる説得性ある評価が求められます。
損失補償の算定
個々の権利者の実態に応じた適切な補償の算定が、権利者の生活再建の目処を約束します。
権利・物件の調査
正確な調査・認識が権利者の信頼を得、評価・補償・権利変換計画作成の基礎資料となります。
施設建築物の評価
用途間バランス、階別バランス、位置別バランス、すべてに適正で権利者の納得が得られ、なおかつ市場性を考慮した評価が重要です。
資金計画の作成
資金計画の決め手は、建築コストを保留床処分の相互関係にあり、この相互均衡をいかに調整するかが重要です。
補助金の積算、資金調達計画による借入金利子の削減等も大きなウエイトを占めます。
基本構想、基本計画、都市計画決定、組合設立認可、権利変換計画認可、建築工事契約、保留床処分、事業完了、清算のあらゆる段階での修正対応が必要になり、毎年の補助金申請時の基礎資料としても重要です。
権利変換計画の組み立て
計画書を作成するのは権利変換計画の最終段階です。
権利者の意向把握、評価上の説得作業、損失補償金の説明、転出・残留の意向聴取、配置調整、はては相続相談、身上相談などの過程を経て権利変換計画がまとまります。
権利変換計画書は、法律の細かい部分に十分注意を払って作成する必要があり、詳細な計算と法律理解、法律解釈の集約といえます。
管理運営計画の立案
建物所有者・使用者間の利害調整と財産価値の維持・施設利用者の利便性確保との間の落ち着き所がキーポイントとなります。
規約・規則・利用規程などの詳細な取り決めと、共益費の負担調整が最大のポイントとなります。
権利調整・コーディネート
事業地区内の人々は、高齢者も多く、商業者、主婦、サラリーマンとこのような事業に馴染みの薄い人が大部分です。
これらの人々に事業の組み立て、権利変換のしくみを理解していただくのは大変です。
話を聞いてもらうためにも、専門用語、コンサルタント言葉を使わず、一般のことばでわかりやすく、丁寧に説明するのが大切です。
「今日の話はよくわかった！」と言ってもらえることが信頼を得る第一歩で、これが事業成立への一番の近道でありスムーズな権利調整の基本と言えます。
解釈・実務経験
事業を進めるには、再開発法に精通していることは当然ですが、実務に裏づけられたものでなければ役に立ちません。
ことに不動産・権利に対して深い理解があり、かつ事業経験が豊かで柔軟な対応のできる専門家が求められます。
公共セクター
関連サービス
- PFI・PPPアドバイザリー業務
- 指定管理者・民間委託・独立行政法人化
市場化テストなどの導入アドバイザリー業務 - 自治体資産マネジメント業務
詳細情報
「失われた１０年」を経て、わが国の体質改善の総仕上げとして、公共セクターのあり方が大きく変わりつつあります。
平成８年に政府の行政改革委員会が「民間で出来るものは民間に委ねる」「国民本位の効率的な行政」「国民に対する説明責任（アカウンタビリティ）」の行政関与の在り方に関する基本原則を発表して以来、平成１１年にＰＦＩ法（民間資金等の活用による公共施設等の整備等の促進に関する法律）」が成立、平成１５年には、地方自治法の改正による「指定管理者制度」の導入及び、「地方独立行政法人制度」の創設、さらに平成１８年には、「市場化テスト法（競争の導入による公共サービスの改革に関する法律）」が制定され、公共セクターの役割を見直す新たな制度が次々に登場してきました。
また、依然として地方自治体や第三セクターの財政再建は、大きな課題となっており、公共セクターが所有する資産の利活用は、財政再建の要請と地方自治体のありかたの変化から、迅速かつ確実に進めることが必要になっています。
地域経済研究所は、ＰＦＩ法の制定に先がけて、市町村としては、全国初のＰＦＩ事業（法非準拠）にアドバイザリー業務を提供したＰＦＩ・ＰＰＰにおける先進の実績と、会社創立以来の都市再開発事業、不動産コンサルティング、不動産鑑定評価に関する豊かな経験をもとに、公共セクター向けの様々なサービスを提供しています。
PFI・PPPアドバイザー業務
地域経済研究所は「民間資金等の活用による公共施設等の整備等の促進に関する法律」（ＰＦＩ法）が平成１１年７月に制定される以前からＰＦＩ（Private Finance Initiative）に取り組み、市町村としては全国初のＰＦＩ事業（法非準拠）でのアドバイザー業務をはじめ、多くのＰＦＩ事業において種々のアドバイザリー業務を提供してきました。
また、ＰＰＰ（Public-Private Partnership）の視点から数々のユニークな官民協働事業のスキームを構築し、実施支援のアドバイザリー業務を提供しております。
地域経済研究所は導入可能性検討から事業実施、さらにはモニタリングまでＰＦＩ、ＰＰＰの全てをお手伝いします。
ＰＦＩ導入可能性調査
その事業にＰＦＩを導入すべきか？
ＰＦＩの成功、不成功のほとんどはＰＦＩ導入可能性調査の段階で決まります。
事業スキームの構築、各種法令との整合性検討、民間事業者への関心度調査、マーケット調査、関係機関との協議、ＶＦＭの試算、契約スキームの検討･･･ 調査項目のご提案から可能性判定までを的確に行います。
ＰＦＩ公共側アドバイザー
どのようにＰＦＩを実施すれば、ＶＦＭが最大化されるか？
実施方針の策定・公表、特定事業の選定・公表、公募要項の作成、審査基準の検討、特定事業契約案の作成、契約協議への参加、ＤＡの締結･･･ ＰＦＩ実施の全段階にわたって公共セクターのアドバイザーとして事業に参加します。
モニタリング支援
特定事業契約で定めたサービス基準は本当に満たされているのか？
ＰＦＩは事業開始後が本番です。
事業開始後のモニタリングの手法検討からモニタリングマニュアル作成、モニタリング実施支援まで事業開始後もＰＦＩをお手伝いします。
ＰＦＩ民間側アドバイザー
どうすれば、より多くのＶＦＭを提供できるか？
民間セクターが公共公益事業という新しいフロンティアを開拓する際のお手伝いをＰＦＩの現場を熟知した視点でいたします。
コンソーシアムの組成から提案書作成支援まで、パートナーとして参画します。
事業手法検討調査
どんな事業手法で事業を行うことが最も効果的か？
ＰＦＩは新しい事業手法の代表ですが、全ての事業にＰＦＩが最適とは限りません。
ＤＢＯ（Design Build Operate）、リース、賃貸借スキーム、どんな事業手法で事業を実施することがベストかを定量的、定性的に分析検討しＰＰＰの視点から最適な事業手法のデザインをご提案します。
ＰＰＰ実施アドバイザー
どんな手順でＰＰＰを実施すべきか？
事前リサーチ、公募要項の作成、審査基準の検討、事業契約案の作成、契約協議への参加･･･ ＰＰＰ実施の全段階にわたってアドバイザーとして事業に参加します。
公共公益事業の事前評価・事後評価
その公共公益事業の成績表は？
公共公益事業によって発生する便益と必要なコストを予測する事前評価。
事業実施後にその事業によってどれだけの便益が発生したかを測定し、発生費用との比較からその事業の成果を測定する事後評価。
プロジェクト会計の豊富な経験と、確かな調査・分析により的確に実施します。
ＰＦＩ、ＰＰＰに関する調査研究、講演、研修
ＰＦＩ、ＰＰＰとは？
ＰＦＩ、ＰＰＰに関する調査研究、講演、研修等、ニーズに合わせた内容を提供いたします
指定管理者・民間委託・独立行政法人化市場化
テストなどの導入アドバイザリー業務
地域経済研究所は、政令指定都市の大規模健康増進施設や県立公園への指定管理者制度の導入調査・導入支援、中核市のごみ焼却場への長期包括業務委託の導入調査・導入支援など、公共公益施設の運営管理における「新しいかたち」を創る業務を提供しています。
さらに、行政機構や事務事業の「新しいありかた」を探るお手伝いをいたします。
指定管理者制度の導入検討業務
その施設にはどんな形態の指定管理が最適か？
指定管理の形態にも、指定管理料を行政が負担するものから、利用料金制、さらには、行政が民間収益の分配を受けるものまで、様々な形態があります。
施設の特性や、民間マーケットの実態に応じて、最適な指定管理スキームの構築を行います。
指定管理者導入アドバイザリー業務
公正な指定管理の公募は、どのように行うべきか？
公募要項の作成、審査基準の検討、協定書案の作成、協定協議への参加･･･ 指定管理者導入の全段階にわたってアドバイザリー業務を行います。
民間委託スキーム構築業務
どのような民間委託のスキームがあるのか？
単純な単年度単位の委託から、十数年単位の包括委託まで、その施設や業務に応じた民間業務委託のスキームを構築します。
民間委託導入アドバイザリー業務
ベストの受託者は誰か？
公募要項の作成、審査基準の検討、委託契約案の作成、契約協議への参加･･･ 民間委託導入の全段階にわたってアドバイザリー業務を行います。
独自行政法人化アドバイザリー業務
独立行政法人化の手順は？
公務員型か非公務員型か、会計システムの構築は、定款の内容はどうするか、独立行政法人化にあたって検討すべき事項は多岐に渡ります。
独立行政法人化の構想から資産評価まで、幅広いネットワークを駆使して、最良のアドバイザリー業務を提供します。
市場化テスト実施検討業務
市場化テストは、どの事務を対象に行うべきか？
「市場化テスト法」によって民間委託が可能となった事務（特定公共サービス）だけでなく、これまでの制度下において、民間委託が可能であった事務も「市場化テストと同様の手続き」の対象とすることが出来ます。
どの事務を対象に、どのような「テスト」を行うかを行政サービスと民間事業者の関わりを熟知した視点から検討します。
市場化テスト実施支援業務
市場化テストの実施手順は？
実施方針・実施要項の作成、評価基準の検討、合議制の機関の事務局支援、委託契約案の作成、受託者との契約協議への参加･･･ 市場化テストの実施の全段階にわたってアドバイザリー業務を行います。
第三セクター等の現状分析業務
第三セクターの現状は？
施設カルテの作成から、第三セクターの財務分析、利用者アンケートの実施まで、第三セクターの現状分析を行い、今後の第三セクターのあり方を探ります。
指定管理者、民間委託等に関する研究、市場調査、講演
民間事業者の指定管理への応募の動向は？
指定管理者、民間委託等に関する研究、市場調査、講演、研修等、ニーズに合わせた内容を提供いたします。
自治体資産マネジメント業務
地域経済研究所は、自治体資産の効率的な利活用が、社会資本の循環と再生をもたらし、地域における豊かな社会経済生活の達成に貢献すると考えています。
地域経済研究所は、ＰＦＩ・ＰＰＰを始めとする公共セクター向けサービスのノウハウと、都市再開発の専門家としていくつもの街の再生に携わった経験を結集して、自治体資産のアセットマネージメント業務を提供します。
自治体資産の利活用方針の策定支援業務
どの資産を活用し、どの資産を売却すべきか？
地方分権の推進に向けた財政再建の要請から、公有財産の利活用は、ますます重要となってきています。公有財産の利活用に当たっては、上位計画との整合性や、地域のポテンシャルを十分に見極めた上で、長期的な戦略を作成することが必要で、公有財産の活用指針の作成や、その指針に沿った資産の分類、個別資産毎の具体的な利活用事業の実施など、アセットマネージメント業務が必要となります。
例えば、公有地については、売却等で処分すべき土地と、将来にわたる市民の貴重な財産として残すべき土地に峻別して利活用の方針を検討していくことが必要となります。
資産利活用事業の実施支援業務
具体的な利活用をどのように実行するか？
処分すべき土地については、周辺環境や、地域に与える影響を勘案すると、事業内容、事業者の資力、信用等を確認した上で、売却を実行する必要があります。
また、残すべき土地については、自治体に所有権と、一定のコントロールを残したまま、民間事業者の経験・ノウハウにより土地を活用し、地域を活性化できる定期借地方式や、事業コンペ方式による利活用が考えられます。
さらに、各種施設については、条件付き入札や事業コンペ方式による民間への売却や、賃貸方式による、機能の確保が考えられます。
これらの事業について、事業スキームの策定から、公募書類の作成、最も重要といえる審査基準の検討、審査事務局の運営支援、さらに契約締結まで、事業実施の全てをサポートします。
不動産コンサルティング
幅広い事業領域のノウハウを統合して不動産の最適な活用方法をご提案します。
詳細情報
都市再開発、不動産鑑定評価、PFI等の官民連支援事業など様々な角度から不動産を見つめ続けて来た目で大切な不動産の保全と再生、有効活用をご提案します。
資産の保全と再生
CRE
土地価格の上昇が望めない今、経済環境がグローバル化され、時価会計が求められている今、企業にとってCRE導入が生き残りの決め手になっています。
- 収益還元法による単体不動産の評価
- 収益還元法による社有不動産の総合評価
- 建物・設備の劣化診断
- CRE導入効果診断
相続対策の立案
土地価格が高くなった結果、相続財産に占める不動産の比率が高くなりました。
土地を売って税金を払うのが有利か物納した方がよいか。
地価下落が進行するなかで、時価ベースの申告が有利かどうか。
その他、適正な土地価格がものを言う局面が随所に出てきますので、不動産の専門家として相続対策の一翼を担います。
財産確保のためのコンサルテーション
財産対策には用意周到な準備を欠くことができません。基本的な方策は「土地三分法」と言われるものです。
- 納税資金のための土地
- 節税対策＝有効活用のための土地
- 絶対に将来残したい土地
それぞれの土地の立地条件分析、将来性判断、価値把握に不動産精通者が応援いたします。
土地の有効活用
土地の有効活用相談
利用、売却、このまま何もしない（凍結）－－－
これらはいずれも土地の有効活用です。
「売却」は土地のもっているポテンシャルを一気に顕在化させること、「凍結」はポテンシャルの上昇・充実を持つこと、そして「利用」はこのポテンシャルを中長期的に引き出すこと、と言えます。
一番よい方法はどれか、そのときの収益性はどうか、メリットは何かなどのあらゆる相談に、的確にお答えします。
共同ビル・等価交換の企画調整
２人以上の人が関係する共同ビルや等価交換の事業では、参加する人同士での取り決め、ルールづくりが必要になります。
関係者相互の利害にからむ問題は深刻です。そこで、公平な立場での事業の組み立て、適切な評価、収益配分の方法などの提案が求められます。
定期借地権に関する企画立案
定期借地権は、わが国の不動産市場に画期的な影響をおよぼす制度と考えられます。
土地を手放すことなく運用できる。
将来確実に戻ってくる。相続対策のエースとなる可能性を秘めている。
土地所有者がもっとも望んでいた制度です。
この定期借地権の企画立案に数字に強い専門家として参画いたします。
Works実績紹介
私たち、地域経済研究所の実績をご紹介します。
Company企業概要
| 社名 | 株式会社地域経済研究所 |
|---|---|
| 所在地 |
[本社] 〒540-0033 大阪市中央区石町1-1-1 天満橋千代田ビル2号館5階 TEL：06-6314-6300 FAX：06-6314-6301 [名古屋事務所] 〒460-0022 名古屋市中区金山1-2-24 ロンシャン金山603号 TEL：052-331-5020 FAX：052-684-4771 [九州事務所] 〒812-0026 福岡市博多区上川端町1-3 キューティ冷泉203号室 TEL：092-406-2097 FAX：092-406-2098 [分室] 〒540-0033 大阪市中央区石町1-1-1 天満橋千代田ビル2号館9階 |
| 役員 | 代表取締役 三木 健治 取締役 清野 寛 取締役 岡本 壮平 取締役 中塚 一 |
|---|---|
| 設立 | 昭和53年10月5日 |
| 資本金 | 払込資本 1,000万円 （授権資本 1,800万円） |
| 業者登録 | 不動産鑑定業者 大阪府知事（3）第795号 建設コンサルタント 国土交通省 建04第10952号 補償コンサルタント 国土交通省 補03第1076号 一級建築士事務所 大阪府知事（ハ）第24393号 一級建築士事務所 愛知県知事（い-8）第14602号 |
加盟団体・登録資格
加盟団体
- 公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会
- 一般社団法人 日本補償コンサルタント協会
- 一般社団法人 再開発コーディネーター協会
- 一般社団法人 全国市街地再開発協会
- PFI/PPP 推進協議会
資格
- 不動産鑑定士
- 技術士
- 再開発プランナー
- 補償業務管理士
- 一級建築士
- 宅地建物取引士